Kündigung von Einzimmerwohnungen oder möbilierten Zimmern

Wohnraum und damit auch die Einzimmerwohung kann gemäss Art. 266c Obligationenrecht (kurz OR)

  • mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist (= Mindestfrist) gekündigt werden und
  • zwar auf einen ortsüblichen Kündigungstermin (Ende März oder September).

Etwas anderes gilt für möblierte Zimmer:

Kündigungsfristen und -termine für möblierte Zimmer

Bei der Miete von möblierten Zimmern (und von gesondert vermieteten Einstellplätzen oder ähnlichen Einrichtungen) können die Parteien

  • mit einer Frist von zwei Wochen
  • auf Ende einer einmonatigen Mietdauer kündigen (Art. 266 e OR).

Die Frist ist bei einem möblierten Zimmer mit zwei Wochen also äusserst kurz angesetzt. Aus diesem Grund ist die Unterscheidung zu einer Einzimmerwohnung von Bedeutung. Wir wollen deshalb untersuchen, worin sich die beiden Wohnformen unterscheiden:

Begriff möbliertes Zimmer

Der Begriff zeigt, dass das Zimmer über eine Einrichtung verfügen muss, welche die vertragsgemässe Nutzung des Zimmers erlaubt. Es müssen also Möbel vorhanden sein.

Diese Voraussetzung ist bspw. für ein Wohnzimmer erfüllt, wenn eine angemessene Grundausstattung vorliegt (Tisch, Bett, Stuhl und Schrank). Ein Beleuchtungskörper sowie Beheizung gehören ebenfalls zur Möblierung.

Nicht notwendig ist ein eigenes Bad, WC oder Kochgelegenheit – es reicht, wenn diese mitbenutzt werden können.

Ist das Zimmer zu einem anderen Zweck vermietet, so definiert der Verwendungszweck die Möblierung. Bei einem Sitzungs-, Studier- oder Übungsraum braucht es natürlich bspw. kein Bett. Mit Blick auf den vereinbarten Verwendungszweck gehört zur Grundausstattung alles, was üblicherweise dazu zu zählen ist.

Beispiele an möblierten Zimmern

Ein möbliertes Zimmer ist zum Beispiel das dauerhaft vermietete Hotel- oder Pensionszimmer sowie eine in einem Wohn-, Personal- oder Appartement gelegene Unterkunft, die durchaus über einen separaten Zugang verfügen kann.

Aber aufgepasst

Wenn der Vermieter dem Mieter gestattet, die Möblierung durch seine eigene zu ersetzen, ist ab diesem Zeitpunkt von der Miete eines unmöblierten Zimmers auszugehen.

Begriff Einstellplatz und ähnliche Einrichtungen

Wie kurz angesprochen, gilt die zweiwöchige Kündigungsfrist ebenfalls für Einstellplätze und ähnliche Einrichtungen. Wir wollen anhand von Beispielen kurz klären, was darunter zu verstehen ist:

  • Gedeckte oder ungedeckte Parkplätze im Freien
  • Garagen
  • Pferdeboxen
  • Schaufenster, sofern diese nicht zusammen mit Wohn- oder Geschäftsräumen gemietet sind
  • Etc.

Begriff Einzimmerwohnung

Schliesslich noch zur Einzimmerwohnung: Diese ist im Allgemeinen nicht möbliert, verfügt über eine fest verankerte Kocheinrichtung und bei neueren Bauten über ein eigenes Badezimmer.

„Eigene“ Kündigungsfristen und Kündigungstermine

Die im Gesetz festgelegen Kündigungsfristen sind Minimalfristen: Dies bedeutet, dass die Parteien eine längere Frist vereinbaren können, nicht aber eine kürzere (Art. 266a Abs. 1 OR).

Ebenfalls steht es den Parteien frei, wie viele und welche Kündigungstermine sie vereinbaren.

Nichteinhalten der Kündigungsfristen und -termine

Hält die kündigende Partei die Kündigungsfrist und/oder den Kündigungstermin nicht ein, so gilt die Kündigung (im Normalfall) für den nächstmöglichen Termin (Art. 266a Abs. 2 OR). Eine Anfechtung der Kündigung ist hierzu nicht notwendig.